भूमि मुआवजा तय करने में सबसे ऊंची सही बिक्री कीमत को आधार मानें: सुप्रीम कोर्ट

भूमि मुआवजा तय करने में सबसे ऊंची सही बिक्री कीमत को आधार मानें: सुप्रीम कोर्ट

अधिग्रहण की कार्यवाही में भूमि मालिकों के अधिकार को मजबूत करते हुए, सुप्रीम कोर्ट ने सोमवार (28 जुलाई) को अनिवार्य रूप से अधिग्रहित कृषि भूमि के लिए भूमि अधिग्रहण मुआवजे को 82% तक बढ़ा दिया, यह कहते हुए कि निचली अदालतों ने पर्याप्त कारण के बिना उच्चतम वास्तविक बिक्री लेनदेन की अनदेखी करके गलती की। कोर्ट ने कहा, "इस प्रकार यह देखा जा सकता है कि यह कानून की एक स्थापित स्थिति है कि जब समान भूमि के संदर्भ में कई उदाहरण हैं, तो आमतौर पर उच्चतम उदाहरण, जो एक वास्तविक लेनदेन है, पर विचार किया जाएगा

चीफ़ जस्टिस बीआर गवई और जस्टिस एजी मसीह की खंडपीठ ने बॉम्बे हाईकोर्ट के फैसले को रद्द कर दिया, जिसने भूमि मालिकों को 32,000 रुपये प्रति एकड़ मुआवजा देने के संदर्भ न्यायालय के फैसले को बरकरार रखा। इसके बजाय, इसने प्रमुख स्थान पर स्थित भूमि, इसकी गैर-कृषि क्षमता और राज्य राजमार्ग से सटे होने जैसे कारकों को ध्यान में रखते हुए मुआवजे को बढ़ाकर 58,320 रुपये प्रति एकड़ कर दिया। यह मामला 1990 के दशक में औद्योगिक विकास के लिए कृषि भूमि के अधिग्रहण से उपजा है। 1994 में प्रारंभिक अधिनिर्णय में प्रति एकड़ 10,800 रुपये का मुआवजा तय किया गया था, जिससे भूमि मालिकों को भूमि अधिग्रहण अधिनियम, 1894 की धारा 18 के तहत वृद्धि की मांग करने के लिए प्रेरित किया गया।

हालांकि 2007 में संदर्भ न्यायालय ने राशि को संशोधित कर 32,000 रुपये प्रति एकड़ कर दिया, लेकिन उसने 1990 के बिक्री उदाहरण पर विचार करने से इनकार कर दिया, जिसमें प्रति एकड़ 72,900 रुपये का अधिक मूल्य दिखाया गया था। बॉम्बे हाईकोर्ट ने 2022 में इस दृढ़ संकल्प को बरकरार रखा, जिसके कारण सर्वोच्च न्यायालय के समक्ष वर्तमान अपील हुई। हाईकोर्ट के तर्क से असहमति जताते हुए, सीजेआई गवई द्वारा लिखे गए फैसले में कहा गया है कि अपीलकर्ता की भूमि प्रमुख स्थान पर स्थित थी, जिससे उच्चतम बिक्री के लाभ का हकदार था। (मेहरावल खेवाजी ट्रस्ट (पंजीकृत), फरीदकोट और अन्य बनाम पंजाब राज्य और अन्य, (2012) 5 SCC 432 देखें।

कोर्ट ने कहा,"यह अच्छी तरह से तय है कि भूमि के मालिक को देय मुआवजा उस कीमत के संदर्भ में निर्धारित किया जाता है जो एक विक्रेता एक इच्छुक खरीदार से प्राप्त करने की उम्मीद कर सकता है। यह आगे तय कानून है कि अधिग्रहित भूमि का मूल्यांकन न केवल एलए अधिनियम की धारा 4 के तहत अधिसूचना के समय इसकी स्थिति के संदर्भ में किया जाना चाहिए, बल्कि इसके संभावित मूल्य को ध्यान में रखा जाना चाहिए। इस संबंध में, आस-पास स्थित भूमि के विक्रय विलेख और उनके तुलनीय लाभ और लाभ, बाजार मूल्य की गणना करने की एक तैयार विधि प्रदान करते हैं।, 

 खंडपीठ ने कहा, ''इस मामले में यह विवाद नहीं है कि जिंतूर औद्योगिक क्षेत्र की स्थापना के लिए सार्वजनिक उद्देश्य से भूमि का अधिग्रहण किया गया था। इसके अलावा, विचाराधीन भूमि पुंगला गांव में स्थित है, जो एक तालुका स्थान जिंतूर से 2 किलोमीटर की दूरी पर है और जहां बाजार समिति, वाखर महामंडल, डेयरी व्यवसाय और अन्य बुनियादी सुविधाएं उपलब्ध हैं। इतना ही नहीं, लेकिन नीचे के न्यायालयों ने पाया कि अधिग्रहित भूमि नासिक-निर्मल राज्य राजमार्ग के टी-पॉइंट के पास स्थित है; कि अधिग्रहित भूमि में गैर-कृषि क्षमता है और अधिग्रहित भूमि के ठीक सामने एक परिस्त्रवण टैंक पाया जा सकता है, जिसमें पर्याप्त पानी हो। यह भी ध्यान रखना प्रासंगिक होगा कि क्रम संख्या 1, 2 और 3 पर बिक्री के उदाहरण 1989 के अप्रैल/मई के हैं और 1961 के अधिनियम की धारा 32 (2) के तहत नोटिस 19 जुलाई 1990 को जारी किया गया था, इस तरह, क्रम संख्या 4 पर बिक्री उदाहरण यानी, 31 मार्च 1990 की बिक्री उदाहरण, लेनदेन की तारीख के सबसे निकट है। इसके अलावा, जिन्तुर से क्रम संख्या 9 और 10 पर बिक्री के उदाहरण बताते हैं कि 1961 के अधिनियम के तहत नोटिस के बाद, आस-पास के क्षेत्रों में भूमि की कीमतों में बहुत अधिक वृद्धि हुई है। इसलिए, हमारी राय है कि अपीलकर्ताओं की भूमि एक प्रमुख स्थान पर स्थित थी और वे उच्चतम बिक्री के लाभ के पात्र हैं।,

औसत बिक्री मूल्य नहीं लिया जा सकता है जब समान भूमि बिक्री का उच्चतम उदाहरण मौजूद हो न्यायालय ने उच्चतम बिक्री उदाहरण को संदर्भित करने के बजाय औसत बिक्री मूल्य को ध्यान में रखने के प्रतिवादी के तर्क को खारिज कर दिया, यह बताते हुए कि औसत बिक्री मूल्य को केवल तभी ध्यान में रखा जाएगा जब समान भूमि की कई बिक्री मौजूद हो, जिनकी कीमतें एक संकीर्ण बैंडविड्थ में होती हैं, उसका औसत लिया जा सकता है, बाजार मूल्य का प्रतिनिधित्व करने के रूप में. हालांकि, जब समान भूमि के संदर्भ में कई उदाहरण हैं, तो आमतौर पर उदाहरणों में से उच्चतम, जो एक वास्तविक लेनदेन है, पर विचार किया जाएगा, अदालत ने स्पष्ट किया। कोर्ट ने कहा, "प्रतिवादी नंबर 3 के वकील द्वारा यह तर्क दिया गया था कि संदर्भ न्यायालय ने अधिग्रहित भूमि के बाजार मूल्य के निर्धारण के लिए क्रम संख्या 1, 2, 3 और 5 पर बिक्री के बिक्री मूल्य के औसत के सिद्धांत का सही उपयोग किया है। हालांकि, अंजनी मोलू देसाई (सुप्रा) के मामले में इस न्यायालय के फैसले के पैराग्राफ 20 को पढ़ने से यह स्पष्ट है कि कानूनी स्थिति यह है कि यहां तक कि जहां समान भूमि के संदर्भ में कई उदाहरण हैं, आमतौर पर उच्चतम उदाहरण, जो एक वास्तविक लेनदेन है, पर विचार किया जाएगा। इसके अलावा, केवल जहां समान भूमि की कई बिक्री होती है जिनकी कीमतें एक संकीर्ण बैंडविड्थ में होती हैं, बाजार मूल्य का प्रतिनिधित्व करने के रूप में औसत लिया जा सकता है। तदनुसार, अपील की अनुमति दी गई।

https://hindi.livelaw.in/supreme-court/land-acquisition-compensation-market-value-acquisition-proceedings-299145